부동산 경매라고 하면 어떤 이미지가 떠오르시나요? 저는 왠지 어렵고 복잡한 느낌이 들어요. 하지만 알고보면 그렇게 어렵지 않답니다. 이번 시간에는 부동산 경매시 반드시 알아야 하는 개념인 ‘대항력’에 대해 알아볼게요.
경매란 무엇인가요?
경매란 채권자가 채무자에게 빌려준 돈을 돌려받지 못할 경우 법원에 신청해서 국가권력으로 강제집행(돈을 받아내는 절차)하는 것을 말해요. 우리나라는 민사집행법이라는 법률에 의해 경매가 진행되는데 이 때 집행권원과 송달증명 등 여러가지 서류들이 필요하답니다.
그렇다면 왜 경매를 해야하나요?
보통 은행에서는 대출을 해줄 때 근저당권 설정을 하는데요, 만약 해당 물건이 경매로 넘어가게 되면 우선순위에 따라 배당금을 받게 됩니다. 이때 선순위 임차인이라면 보증금을 모두 회수할 수 있지만 후순위 임차인이라면 보증금 일부 또는 전부를 잃을수도 있어요. 그래서 전세보증보험 가입 시 내가 살고있는 집이 경매로 넘어갈 경우 보험사가 대신 변제해주는 제도가 있답니다.
전세권설정등기 vs 전입신고+확정일자
전입신고 + 확정일자 VS 전세권설정등기
두 가지 중 뭐가 더 좋을까요? 정답은 둘 다 하시는 게 좋아요! 왜냐하면 두 가지는 효력발생 시점이 다르기 때문이에요. 먼저 전입신고 및 확정일자 받는 방법입니다. 주택임대차보호법상 세입자는 입주날로부터 14일 이내에 주민센터에 가서 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 합니다. 그러면 다음날 0시부터 대항력이 발생하게 돼요. 즉, 집주인이 바뀌어도 계약기간 동안 계속 살 수 있고 임대료 인상률 제한 없이 5% 범위 내에서만 올릴 수 있다는 거죠. 또한 2년 미만으로 계약했을 경우 임대차 기간 종료 1개월 전까지 해지 통보를 하지 않으면 묵시적 갱신이 되어 동일한 조건으로 2년 연장됩니다. 다음으로는 전세권설정등기 입니다. 등기부등본에 기록되기 때문에 이사갈때마다 번거롭게 전입신고를 다시 할 필요가 없어요. 다만 주인의 동의가 필요하기 때문에 대부분 월세보다는 전세집에만 적용되는 편이랍니다. 그리고 만기시에 말소신청을 해야하는데 이것 역시 번거롭다고 하네요.
오늘은 부동산 경매 관련 용어인 대항력에 대해 알아보았는데요, 어려운 내용이지만 차근차근 알아가면 도움이 될만한 정보이니 참고하시기 바랍니다~
